Las normas de diseño y construcción de edificaciones en Costa Rica: retiros, alturas, antejardín, iluminación, ventilación y requisitos por tipo de edificio. Aplica donde el plan regulador no dice otra cosa.
El Reglamento de Construcciones del INVU fija las normas mínimas de diseño y construcción de edificaciones en Costa Rica y rige en lo que el plan regulador de cada cantón no regule. Entre sus mínimos: altura de piso a cielo de 2.40 m, vivienda de un dormitorio de 30.00 m², dormitorio principal de 9.00 m², antejardín de 2.00 m frente a vías cantonales y retiros posterior y lateral según el número de pisos.
Fija las normas para la planificación, el diseño y la construcción de edificaciones y obras de infraestructura urbana, en lo relativo a la arquitectura y las ingenierías, para garantizar solidez, estabilidad, seguridad, salubridad, iluminación y ventilación adecuadas.
Tiene 447 artículos, con capítulos por tipo de edificación: residencial, comercio y oficinas, sitios de reunión pública, industria y almacenamiento, hospedaje, salud, educación, estacionamientos y más. Se aplica sin perjuicio de lo que establezcan los planes reguladores u otra normativa local, así que lo primero es revisar el plan regulador del cantón.
A quién le aplica: Toda obra en propiedad pública o privada: construcción, demolición, excavación, ampliación, remodelación, modificación o reparación.
Las disposiciones que más pesan en el día a día, con el artículo que las respalda.
En la obra debe permanecer un juego completo de planos oficiales en buen estado, donde conste la aprobación de las instituciones revisoras, con el permiso de construcción municipal y los requisitos documentales del trámite.
Para diseñar y construir una edificación hay que obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso del suelo con el plan regulador vigente.
Toda construcción debe respetar el antejardín o retiro frontal que fijen las regulaciones municipales. Si no existen, el ancho mínimo es de 2.00 m frente a vías cantonales; frente a vías nacionales lo determina el MOPT.
No se exigen cuando la pared en la colindancia es de material incombustible y no tiene ventana ni linternilla. En caso contrario, el retiro depende del número de pisos y de si hay tapia.
Salvo que el plan regulador diga otra cosa, la altura no debe exceder 1.5 veces el ancho promedio del derecho de vía que enfrenta la edificación, medido desde la línea de propiedad.
Toda edificación, sin importar su material, debe cumplir las disposiciones del Código Sísmico de Costa Rica.
Las pruebas de laboratorio sobre suelos o materiales deben estar acreditadas y reconocidas ante el Ente Costarricense de Acreditación (ECA).
El profesional responsable debe asegurar que todas las personas tengan accesibilidad al entorno físico en igualdad de condiciones, en cumplimiento de la Ley N.° 7600 y su reglamento.
Aplican salvo que el plan regulador del cantón establezca algo distinto.
| Concepto | Lo que dice la norma | Referencia |
|---|---|---|
| Altura mínima de piso a cielo | 2.40 m | Art. 104 |
| Antejardín mínimo frente a vía cantonal | 2.00 m | Art. 96 |
| Retiro posterior, 1 piso | 1.50 m con tapia, 3.00 m sin tapia | Art. 97 |
| Retiro posterior, 2 pisos | 3.00 m con tapia, 4.00 m sin tapia | Art. 97 |
| Retiro posterior, 3 pisos o más | 1.00 m adicional por piso, hasta 15.00 m | Art. 97 |
| Altura máxima de la edificación | 1.5 veces el ancho promedio del derecho de vía | Art. 99 |
No aplican a viviendas de interés social, regidas por disposiciones especiales (artículo 154).
| Concepto | Lo que dice la norma | Referencia |
|---|---|---|
| Unidad habitacional de un dormitorio | 30.00 m² | Art. 155 |
| Por cada dormitorio adicional | 7.50 m² más | Art. 155 |
| Dormitorio principal | 9.00 m², ancho mínimo 2.50 m | Art. 157 |
| Demás dormitorios | 7.50 m², ancho mínimo 2.50 m | Art. 157 |
| Cocina | 5.00 m² y 2.00 m de ancho | Art. 157 |
| Sala-comedor | 10.00 m² y 2.50 m de ancho | Art. 157 |
| Altura de piso a cielo raso | 2.40 m (2.60 m sin cielo raso y con techo poco aislante) | Art. 158 |
| Puertas | 2.10 m de alto y 0.90 m de ancho libre (0.80 m en piezas no habitables) | Art. 159 |
| Área de ventana, piezas habitables y cocina | 15% del área de la pieza | Art. 160 |
| Área de ventana, cuartos de baño | 10% | Art. 160 |
| Concepto | Lo que dice la norma | Referencia |
|---|---|---|
| Vallas sólidas en línea de propiedad y antejardín | Máximo 1.00 m; arriba, verjas con 80% de visibilidad | Art. 123 |
| Elementos salientes sobre la vía pública | A menos de 2.50 m de altura se consideran invasión | Art. 125 |
| Cerramiento frente a predios en construcción | No menos de 1.80 m, en la línea de propiedad | Art. 111 |
| Nivel de piso de la construcción | Al menos 0.10 m sobre el nivel del predio | Art. 114 |
| Pararrayos | En edificaciones de 25.00 m de altura o más | Art. 151 |
| Ductos de basura | En edificaciones de más de 3 pisos | Art. 134 |
El reglamento funciona como índice: para cada especialidad apunta al código que manda.
Toda edificación cumple el Código Sísmico de Costa Rica y sus reformas.
Se cumple el Código de Cimentaciones vigente emitido por el CFIA.
El diseño, instalación, renovación o modificación de instalaciones eléctricas se hace conforme al Código Eléctrico de Costa Rica.
Todas las edificaciones deben tener instalaciones que permitan el abastecimiento de agua potable y el desecho de aguas residuales.
Los materiales cumplen las disposiciones reglamentarias técnicas específicas, el Código Sísmico y lo que establezca el Cuerpo de Bomberos.
Sus características constructivas acatan la Ley N.° 7600 y su reglamento.
El profesional puede usar de forma voluntaria normas de INTECO que busquen asegurar la calidad. Si su colegio profesional las adoptó, su acatamiento es obligatorio.
El permiso o licencia de construcción de cualquier tipo de obra debe ser tramitado por un profesional responsable.
Es el único que se usa en memorias de cálculo, planos y demás documentos referentes a construcciones.
El profesional consigna en los planos, o en un documento anexo, las especificaciones necesarias para comprender y ejecutar la obra.
Las sanciones al propietario, profesional responsable, empresa o contratista son las definidas en el Código Civil, la Ley de Construcciones, la Ley General de Salud y la Ley Orgánica del CFIA.
Cada unidad habitacional debe contar con su propio servicio de ducha, lavabo, inodoro, fregadero y pila de ropa.
Toda edificación debe contar con ventilación que asegure la renovación del aire respirable y su salubridad. De las áreas de ventana exigidas, al menos la mitad debe abrirse.
Solo estacionamientos abiertos, transformadores, medidores de servicios públicos, basureros, accesos y casetas de vigilancia.
15/03/2018
La Junta Directiva del INVU aprueba el reglamento en la sesión N.° 6306.
22/03/2018
Se publica en el Alcance N.° 62 a La Gaceta N.° 54.
26/07/2018
Reforma aprobada en la sesión N.° 6328.
31/07/2018
Entra en vigencia.
05/05/2022
Reforma aprobada en la sesión N.° 6540. Es la última versión consolidada.
En Cimenta los documentos del proyecto, como el uso de suelo, los planos aprobados y el permiso, quedan ordenados por proyecto y disponibles desde el teléfono cuando alguien los pide en obra.
Ver gestión de documentosTodo el contenido de esta ficha se extrajo de estos documentos. Ábrelos para leer el texto completo y vigente.
Esta ficha es material de referencia, cotejada el 12/10/2026. No es asesoría legal ni técnica y no sustituye la consulta a la institución competente. Las normas se reforman: confirma el texto vigente en la fuente antes de decidir sobre un proyecto.
El Reglamento de Construcciones del INVU publicado en el Alcance N.° 62 a La Gaceta N.° 54 del 22 de marzo de 2018, vigente desde el 31 de julio de 2018. La última versión consolidada que registra SINALEVI es del 5 de mayo de 2022.
El artículo 104 del Reglamento de Construcciones del INVU establece que en toda edificación la altura mínima de piso a cielo debe ser de 2.40 m.
Primero manda el plan regulador del cantón. Si no dice otra cosa, el Reglamento de Construcciones del INVU pide antejardín (2.00 m mínimo frente a vías cantonales cuando no hay regulación local) y retiros posterior y lateral que dependen del número de pisos y de si hay tapia. Esos retiros no se exigen cuando la pared en la colindancia es incombustible y no tiene ventana ni linternilla.
Sí, pero de forma complementaria. Su artículo 2 dice que se aplica sin perjuicio de lo establecido en los planes reguladores u otra normativa local. Si tu cantón tiene plan regulador con reglamento de construcciones, ese prevalece en lo que regule.
El artículo 155 del Reglamento de Construcciones del INVU pide como mínimo 30.00 m² para unidades habitacionales de un dormitorio, y 7.50 m² adicionales por cada dormitorio adicional. No aplica a las viviendas de interés social, que se rigen por disposiciones especiales.
Según el artículo 157, un dormitorio debe medir como mínimo 9.00 m² y los demás 7.50 m², con un ancho no menor de 2.50 m. La cocina debe tener 5.00 m² y 2.00 m de ancho como mínimo, y la sala-comedor 10.00 m² y 2.50 m de ancho.
El artículo 160 fija el área de ventana como porcentaje de la superficie de cada pieza: 15% en piezas habitables y cocina, 10% en cuartos de baño y 15% en escaleras y corredores. Al menos la mitad de esa área debe poder abrirse para ventilar.
El artículo 124 solo permite en el antejardín espacios de estacionamiento abiertos, transformadores, elementos de conexión y módulos de medidores de servicios públicos, basureros, accesos y casetas de vigilancia.
Según el artículo 123, en la línea de propiedad y en el antejardín no se pueden construir vallas sólidas de más de 1.00 m sobre el nivel de acera. Por encima de esa altura solo se puede continuar con verjas, mallas o rejas que permitan una visibilidad de al menos el 80% de su superficie.
El artículo 112 obliga al profesional responsable a cumplir las disposiciones del Código de Cimentaciones vigente emitido por el CFIA, sin perjuicio de la normativa nacional en la materia.
Ley de Construcciones
La ley que obliga a tener licencia municipal para construir en Costa Rica. Define al profesional responsable, las obras menores y las infracciones.
Ley de Planificación Urbana
La ley de los planes reguladores, el uso de suelo, el visado de fraccionamientos, la cesión de áreas públicas y el impuesto municipal de construcción de hasta 1%.
Código Sísmico de Costa Rica
La norma de diseño sismo resistente obligatoria en Costa Rica. La edición vigente es el CSCR 2010 con su revisión de 2014; el CSCR 2025 está aprobado por el CFIA y pendiente de decreto.
Ley 7600: accesibilidad
Las medidas de accesibilidad que exige la Ley 7600 en construcciones: puertas, pasillos, rampas, aceras, servicios sanitarios y estacionamientos, con el artículo de cada una.
Cimenta reúne proyectos, trámites, presupuesto, bitácora y documentos en una sola plataforma, en español y hecha para Costa Rica.