Las reglas para dividir y urbanizar terrenos en Costa Rica: fraccionamientos simples, frentes y áreas mínimas, cesión de áreas públicas y conjuntos residenciales.
El Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU fija las reglas para dividir y urbanizar terrenos en Costa Rica, de forma supletoria al plan regulador de cada cantón. En un fraccionamiento simple el frente mínimo del lote es de 6.00 m, el fondo no puede superar 7 veces el frente y el área mínima es de 90.00 m² cuando hay alcantarillado sanitario o planta de tratamiento. Toda urbanización debe ceder gratuitamente área al uso público.
Ojo con la vigencia. Tiene una reforma reciente: su última versión consolidada es del 22/01/2026.
Fija los principios y elementos para la división y habilitación urbana de los predios donde se proyecten fraccionamientos, urbanizaciones y conjuntos residenciales: derechos de vía, acceso a vía pública, lotificación, amanzanamiento y cesión de áreas para uso público.
Se aplica de forma supletoria en todo el territorio nacional, sin perjuicio de lo que disponga el plan regulador de cada municipalidad.
A quién le aplica: Propietarios que quieren segregar, desarrolladores, topógrafos, profesionales responsables y municipalidades.
Las disposiciones que más pesan en el día a día, con el artículo que las respalda.
Se permite cuando los lotes resultantes están dentro de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada que ya cedió área pública, tienen acceso directo a vía pública y cuentan con disponibilidad de servicios públicos indispensables.
En fraccionamientos simples el frente mínimo de los lotes resultantes es de 6.00 m y el fondo no puede ser mayor de 7 veces el frente. El área mínima es de 90.00 m² cuando existe alcantarillado sanitario o planta de tratamiento.
Habilita por primera vez lotes para fines urbanísticos, por lo que debe cumplir con la cesión de área pública. Se permite fuera de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada, dentro de una misma finca madre, con acceso directo a vía pública y disponibilidad de servicios.
Toda urbanización debe ceder gratuitamente área al uso público, según el reglamento y la Ley de Planificación Urbana.
Sobre el valor de las obras que el urbanizador proyecta ejecutar se paga la tasa municipal basada en el artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana.
Sin perjuicio de la regulación local vigente.
| Concepto | Lo que dice la norma | Referencia |
|---|---|---|
| Frente mínimo del lote | 6.00 m | Art. 15 |
| Relación fondo y frente | El fondo no supera 7 veces el frente | Art. 15 |
| Área mínima con alcantarillado o planta de tratamiento | 90.00 m² | Art. 15 |
Dentro de un cuadrante urbano o área previamente urbanizada se puede fraccionar un máximo de 4 lotes con frente menor a la norma en una misma finca, para aprovechar la infraestructura existente, cumpliendo las condiciones del artículo.
En un fraccionamiento simple no se exige ceder área pública.
Cuando un predio, por su relación de frente y fondo, la irregularidad de su forma o su pendiente, resulte imposible de dividir en lotes con acceso directo a vía pública que cumplan el área mínima.
No constituye vía pública, pero es de uso común para los lotes resultantes. Su ancho debe ser en todos los casos de 6.00 m, dentro de los cuales se contempla cordón y caño.
El predio debe tener acceso directo a vía pública y contar con agua potable, tratamiento de aguas residuales, alcantarillado pluvial, disponibilidad eléctrica y red de telecomunicaciones.
Toda urbanización debe contar con un sistema de abastecimiento que garantice el servicio. La disponibilidad la otorga el AyA, una ASADA u otro operador.
Las aguas residuales se conducen a un sistema de tratamiento, y se debe contar con un documento que certifique la disponibilidad de ese servicio en la urbanización.
Toda urbanización sin alcantarillado sanitario debe hacer pruebas de infiltración para evaluar la permeabilidad del suelo.
Se cumplen las disposiciones de la norma técnica del AyA para diseño y construcción de sistemas de agua potable, saneamiento y pluvial.
Se sancionan conforme al artículo 401, inciso 5, del Código Penal, cuando no sean aplicables las penas del Capítulo XXI de la Ley de Construcciones.
24/10/2019
La Junta Directiva del INVU aprueba el reglamento en la sesión N.° 6411.
13/11/2019
Se publica en el Alcance N.° 252 a La Gaceta N.° 216.
13/02/2020
Primera reforma (sesión N.° 6429).
04/06/2020
Reforma (sesión N.° 6448).
27/08/2020
Reforma (sesión N.° 6462), que entre otros cambios deroga el artículo 10.
13/09/2020
Entra en vigencia.
22/09/2022
Reforma (sesión N.° 6548).
22/01/2026
Reforma más reciente. Es la última versión consolidada en SINALEVI.
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Esta ficha es material de referencia, cotejada el 12/10/2026. No es asesoría legal ni técnica y no sustituye la consulta a la institución competente. Las normas se reforman: confirma el texto vigente en la fuente antes de decidir sobre un proyecto.
En fraccionamientos simples, el artículo 15 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU fija un frente mínimo de 6.00 m para los lotes resultantes, y un área mínima de 90.00 m² cuando existe alcantarillado sanitario o planta de tratamiento. El plan regulador del cantón puede establecer otros valores.
El Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU, vigente desde el 13 de septiembre de 2020, que se aplica de forma supletoria en todo el país, junto con el plan regulador de cada municipalidad y la Ley de Planificación Urbana.
Sí. Se publicó en el Alcance N.° 252 a La Gaceta N.° 216 del 13 de noviembre de 2019 y rige desde el 13 de septiembre de 2020. Ha sido reformado varias veces; la última versión consolidada en SINALEVI es del 22 de enero de 2026.
No. El artículo 17 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones indica que en un fraccionamiento simple no se exige la cesión de área pública, porque se ubica en cuadrante urbano o dentro de un área previamente urbanizada.
El fraccionamiento simple se da dentro de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada que ya cedió área pública (artículo 14). El fraccionamiento con fines urbanísticos habilita por primera vez lotes fuera de esas áreas, dentro de una misma finca madre, y por eso sí debe cumplir con la cesión de área pública (artículo 19).
Es una excepción del artículo 23 para predios que, por su relación de frente y fondo, su forma irregular o su pendiente, no se pueden dividir en lotes con acceso directo a vía pública. El acceso no es vía pública, es de uso común de los lotes resultantes y su ancho debe ser en todos los casos de 6.00 m (artículo 25).
El artículo 37 exige acceso directo a vía pública, sistema de abastecimiento de agua potable, sistema de tratamiento de aguas residuales, alcantarillado pluvial, disponibilidad de servicio eléctrico y red de telecomunicaciones.
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