# Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones > El Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU fija las reglas para dividir y urbanizar terrenos en Costa Rica, de forma supletoria al plan regulador de cada cantón. En un fraccionamiento simple el frente mínimo del lote es de 6.00 m, el fondo no puede superar 7 veces el frente y el área mínima es de 90.00 m² cuando hay alcantarillado sanitario o planta de tratamiento. Toda urbanización debe ceder gratuitamente área al uso público. Fuente de esta ficha: https://www.cimenta.io/documentacion/reglamento-fraccionamiento-urbanizaciones-invu · Cotejada con el texto oficial el 12/10/2026. **Vigencia:** Tiene una reforma reciente: su última versión consolidada es del 22/01/2026. ## Ficha de la norma - Tipo: Reglamento del INVU - Emitida por: Junta Directiva del INVU - Publicación: Alcance N.° 252 a La Gaceta N.° 216 del 13/11/2019 - Vigente desde: 13/09/2020 - Última versión consolidada: Versión 6 de 6, del 22/01/2026 - Tema: Permisos y urbanismo ## Qué es Fija los principios y elementos para la división y habilitación urbana de los predios donde se proyecten fraccionamientos, urbanizaciones y conjuntos residenciales: derechos de vía, acceso a vía pública, lotificación, amanzanamiento y cesión de áreas para uso público. Se aplica de forma supletoria en todo el territorio nacional, sin perjuicio de lo que disponga el plan regulador de cada municipalidad. A quién le aplica: Propietarios que quieren segregar, desarrolladores, topógrafos, profesionales responsables y municipalidades. ## Lo que establece - **Fraccionamiento simple.** Se permite cuando los lotes resultantes están dentro de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada que ya cedió área pública, tienen acceso directo a vía pública y cuentan con disponibilidad de servicios públicos indispensables. (Art. 14) - **Frente y área mínima.** En fraccionamientos simples el frente mínimo de los lotes resultantes es de 6.00 m y el fondo no puede ser mayor de 7 veces el frente. El área mínima es de 90.00 m² cuando existe alcantarillado sanitario o planta de tratamiento. (Art. 15) - **Fraccionamiento con fines urbanísticos.** Habilita por primera vez lotes para fines urbanísticos, por lo que debe cumplir con la cesión de área pública. Se permite fuera de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada, dentro de una misma finca madre, con acceso directo a vía pública y disponibilidad de servicios. (Art. 19) - **Toda urbanización cede área pública.** Toda urbanización debe ceder gratuitamente área al uso público, según el reglamento y la Ley de Planificación Urbana. (Art. 38) - **Impuesto sobre el valor de la obra.** Sobre el valor de las obras que el urbanizador proyecta ejecutar se paga la tasa municipal basada en el artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana. (Art. 5) ## Tablas de referencia ### Fraccionamiento simple: mínimos Sin perjuicio de la regulación local vigente. | Concepto | Lo que dice la norma | Referencia | | --- | --- | --- | | Frente mínimo del lote | 6.00 m | Art. 15 | | Relación fondo y frente | El fondo no supera 7 veces el frente | Art. 15 | | Área mínima con alcantarillado o planta de tratamiento | 90.00 m² | Art. 15 | ## Fraccionamiento simple - **Lotes con frente menor a la norma.** Dentro de un cuadrante urbano o área previamente urbanizada se puede fraccionar un máximo de 4 lotes con frente menor a la norma en una misma finca, para aprovechar la infraestructura existente, cumpliendo las condiciones del artículo. (Art. 16) - **Sin cesión de área pública.** En un fraccionamiento simple no se exige ceder área pública. (Art. 17) ## Acceso excepcional para uso residencial - **Cuándo se admite.** Cuando un predio, por su relación de frente y fondo, la irregularidad de su forma o su pendiente, resulte imposible de dividir en lotes con acceso directo a vía pública que cumplan el área mínima. (Art. 23) - **Condiciones del acceso.** No constituye vía pública, pero es de uso común para los lotes resultantes. Su ancho debe ser en todos los casos de 6.00 m, dentro de los cuales se contempla cordón y caño. (Art. 25) ## Urbanizaciones - **Condiciones para urbanizar.** El predio debe tener acceso directo a vía pública y contar con agua potable, tratamiento de aguas residuales, alcantarillado pluvial, disponibilidad eléctrica y red de telecomunicaciones. (Art. 37) - **Agua potable.** Toda urbanización debe contar con un sistema de abastecimiento que garantice el servicio. La disponibilidad la otorga el AyA, una ASADA u otro operador. (Art. 39) - **Aguas residuales.** Las aguas residuales se conducen a un sistema de tratamiento, y se debe contar con un documento que certifique la disponibilidad de ese servicio en la urbanización. (Art. 40) - **Pruebas de infiltración.** Toda urbanización sin alcantarillado sanitario debe hacer pruebas de infiltración para evaluar la permeabilidad del suelo. (Art. 41) - **Pluviales.** Se cumplen las disposiciones de la norma técnica del AyA para diseño y construcción de sistemas de agua potable, saneamiento y pluvial. (Art. 42) - **Infracciones.** Se sancionan conforme al artículo 401, inciso 5, del Código Penal, cuando no sean aplicables las penas del Capítulo XXI de la Ley de Construcciones. (Art. 4) ## Publicación y reformas - 24/10/2019: La Junta Directiva del INVU aprueba el reglamento en la sesión N.° 6411. - 13/11/2019: Se publica en el Alcance N.° 252 a La Gaceta N.° 216. - 13/02/2020: Primera reforma (sesión N.° 6429). - 04/06/2020: Reforma (sesión N.° 6448). - 27/08/2020: Reforma (sesión N.° 6462), que entre otros cambios deroga el artículo 10. - 13/09/2020: Entra en vigencia. - 22/09/2022: Reforma (sesión N.° 6548). - 22/01/2026: Reforma más reciente. Es la última versión consolidada en SINALEVI. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuál es el frente mínimo de un lote en Costa Rica? En fraccionamientos simples, el artículo 15 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU fija un frente mínimo de 6.00 m para los lotes resultantes, y un área mínima de 90.00 m² cuando existe alcantarillado sanitario o planta de tratamiento. El plan regulador del cantón puede establecer otros valores. ### ¿Qué reglamento regula las segregaciones de terrenos? El Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU, vigente desde el 13 de septiembre de 2020, que se aplica de forma supletoria en todo el país, junto con el plan regulador de cada municipalidad y la Ley de Planificación Urbana. ### ¿Está vigente el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU? Sí. Se publicó en el Alcance N.° 252 a La Gaceta N.° 216 del 13 de noviembre de 2019 y rige desde el 13 de septiembre de 2020. Ha sido reformado varias veces; la última versión consolidada en SINALEVI es del 22 de enero de 2026. ### ¿Un fraccionamiento simple debe ceder área pública? No. El artículo 17 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones indica que en un fraccionamiento simple no se exige la cesión de área pública, porque se ubica en cuadrante urbano o dentro de un área previamente urbanizada. ### ¿Qué diferencia hay entre un fraccionamiento simple y uno con fines urbanísticos? El fraccionamiento simple se da dentro de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada que ya cedió área pública (artículo 14). El fraccionamiento con fines urbanísticos habilita por primera vez lotes fuera de esas áreas, dentro de una misma finca madre, y por eso sí debe cumplir con la cesión de área pública (artículo 19). ### ¿Qué es el acceso excepcional para uso residencial? Es una excepción del artículo 23 para predios que, por su relación de frente y fondo, su forma irregular o su pendiente, no se pueden dividir en lotes con acceso directo a vía pública. El acceso no es vía pública, es de uso común de los lotes resultantes y su ancho debe ser en todos los casos de 6.00 m (artículo 25). ### ¿Qué servicios debe tener un terreno para poder urbanizarse? El artículo 37 exige acceso directo a vía pública, sistema de abastecimiento de agua potable, sistema de tratamiento de aguas residuales, alcantarillado pluvial, disponibilidad de servicio eléctrico y red de telecomunicaciones. ## Fuentes oficiales - [Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, texto vigente](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=90010) — SINALEVI · Procuraduría General de la República ## Normas relacionadas - [Ley de Planificación Urbana](https://www.cimenta.io/documentacion/ley-de-planificacion-urbana-4240) - [Propiedad en Condominio](https://www.cimenta.io/documentacion/ley-propiedad-en-condominio-7933) - [Trámite de revisión de planos](https://www.cimenta.io/documentacion/tramite-revision-planos-decreto-36550) --- Material de referencia de Cimenta (cimenta.io). No es asesoría legal ni técnica y no sustituye la consulta a la institución competente. Confirma el texto vigente en la fuente oficial antes de decidir sobre un proyecto.