El régimen de condominio en Costa Rica y su reglamento nuevo, vigente desde enero de 2026: a qué se aplica, cómo se constituye y qué cambió.
Los condominios en Costa Rica se rigen por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (N.° 7933) y por un reglamento nuevo, el Decreto N.° 45214, vigente desde el 19 de enero de 2026, que derogó el de 2005. El reglamento define los tipos de condominio (horizontal, vertical y mixto), los planos que se tramitan por el APC, los retiros, los estacionamientos y las áreas comunes mínimas. Los proyectos que ya habían ingresado al APC antes de esa fecha siguen con el reglamento anterior.
Ojo con la vigencia. Reglamento nuevo: el Decreto N.° 45214 rige desde el 19/01/2026 y derogó el reglamento anterior (Decreto N.° 32303 de 2005).
La Ley N.° 7933 permite someter al régimen de condominio los pisos, locales, oficinas, estacionamientos o departamentos en que se dividan uno o varios edificios, construidos o por construirse. Para acogerse al régimen, el propietario declara su voluntad en escritura pública.
En 2025 el Poder Ejecutivo emitió un reglamento nuevo, el Decreto N.° 45214, de 104 artículos. Si diseñas o tramitas condominios, este es el texto que debes tener a mano: sustituye por completo al reglamento de 2005.
A quién le aplica: Desarrolladores, profesionales que diseñan y tramitan condominios, administradores y condóminos.
Las disposiciones que más pesan en el día a día, con el artículo que las respalda.
A los pisos, locales, oficinas, estacionamientos o departamentos en que se dividan uno o varios edificios, por construirse o construidos, en una misma finca o en varias.
El propietario, los copropietarios o los concesionarios declaran su voluntad en escritura pública, donde consta la naturaleza, situación, medida y linderos de la finca matriz y una descripción general del desarrollo.
Quien se proponga construir o desarrollar un condominio puede lograr, mediante escritura pública, que el condominio proyectado se regule por la ley. La finca matriz y las filiales se describen con base en un anteproyecto.
El Decreto N.° 45214 reglamenta la ley para garantizar que el régimen salvaguarde el interés de los condóminos, y se aplica a todo inmueble sometido al régimen de propiedad en condominio.
Derogó el Decreto N.° 32303-MIVAH-MEIC-TUR del 2 de marzo de 2005, que era el reglamento anterior de la ley. Sus disposiciones transitorias regulan los proyectos que ya estaban en trámite.
Los planos de proyectos en condominio se revisan por Salud, Bomberos, AyA e INVU en la plataforma del CFIA, con un plazo no mayor a 15 días hábiles.
Las fincas filiales se originan con la inscripción de la escritura constitutiva, con la descripción de la finca matriz y de las filiales, el reglamento respectivo y los planos aprobados.
Una porción autónoma, acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con un espacio común que conduzca a ella.
Entre otros, el terreno donde se asienta el edificio en construcciones verticales, los cimientos y las paredes maestras y medianeras.
Los derechos de cada condómino en las cosas comunes no pueden enajenarse, gravarse ni transmitirse independientemente de la finca filial.
Los propietarios deben sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes. Renunciar al uso de las cosas comunes no releva de esa obligación.
La finca filial queda afecta como garantía, en forma preferente y desde su origen, por las obligaciones pecuniarias del propietario con el condominio.
Convoca el administrador, de forma presencial o virtual. También pueden convocar los propietarios que representen por lo menos un tercio del valor del condominio.
Solo por acuerdo unánime de todos los propietarios se puede modificar el destino general del condominio o renunciar al régimen de propiedad en condominio.
La administración está a cargo de un administrador, persona física o jurídica, designado por la Asamblea de Condóminos, que aprueba su remuneración.
Debe contener como mínimo, entre otros puntos, la forma de designar, contratar o sustituir al administrador, sus atribuciones y las aportaciones de los condóminos.
Lo que cambia el día a día de quien diseña y tramita condominios.
Los condominios pueden ser de tipo horizontal, vertical y mixto.
Se permite desarrollar el condominio por etapas, y los planos constructivos de cada etapa pueden tramitarse por separado. Se requiere el trámite de anteproyecto ante la municipalidad.
Las gestiones de planos de construcción de condominios ante las instituciones competentes se hacen mediante la plataforma APC.
Toda propiedad que se someta al régimen debe tener acceso directo a calle pública, y toda finca filial debe tener salida a la vía pública, a un acceso común o a una servidumbre que la comunique con ella.
La finca matriz respeta los retiros de la Ley de Construcciones, el plan regulador o, en su defecto, el Reglamento de Construcciones del INVU. Si el reglamento del condominio fija retiros mayores, aplican esos.
Se calculan según el plan regulador o, en su defecto, el Reglamento de Construcciones del INVU. En condominios residenciales de más de treinta unidades se agrega un 10% para visitantes, en área común.
El ancho mínimo del derecho de vía depende de las unidades habitacionales que habilite cada vía. Para dos y hasta cuatro unidades es de cinco metros como mínimo.
Un condominio residencial de seis unidades habitacionales o menos, dentro de un área previamente urbanizada o cuadrante urbano, no requiere destinar un área mínima a juegos infantiles, áreas recreativas o parques.
Los condominios pueden contemplar centros de recarga para vehículos eléctricos, cumpliendo la Ley N.° 9518 y su reglamentación.
28/10/1999
Se emite la Ley N.° 7933.
25/11/1999
Se publica en La Gaceta N.° 229 y entra en vigencia.
02/05/2002
Reforma de los artículos 20 y 28 por la Ley N.° 8278.
14/09/2011
Reforma por la Ley N.° 8984.
05/05/2022
Reforma por la Ley N.° 10229.
07/08/2025
Se emite el Decreto N.° 45214, nuevo reglamento a la ley.
26/08/2025
Reforma por la Ley N.° 10746, que entre otros cambios permite la asamblea virtual.
22/10/2025
El reglamento nuevo se publica en el Alcance N.° 136 a La Gaceta N.° 198.
19/01/2026
Entra en vigencia el reglamento nuevo y queda derogado el Decreto N.° 32303 de 2005.
En Cimenta un condominio se lleva como un proyecto con sus etapas: presupuesto por categoría, cronograma, órdenes de compra y trámites en un solo lugar.
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Esta ficha es material de referencia, cotejada el 12/10/2026. No es asesoría legal ni técnica y no sustituye la consulta a la institución competente. Las normas se reforman: confirma el texto vigente en la fuente antes de decidir sobre un proyecto.
El Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo N.° 45214 del 7 de agosto de 2025, publicado en el Alcance N.° 136 a La Gaceta N.° 198 del 22 de octubre de 2025 y vigente desde el 19 de enero de 2026. Derogó el Decreto N.° 32303 de 2005.
La Ley N.° 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, del 28 de octubre de 1999. Su última versión consolidada en SINALEVI es del 16 de marzo de 2026.
Según el artículo 10 del Decreto N.° 36550, el Ministerio de Salud, el Cuerpo de Bomberos, el AyA y el INVU revisan los planos de proyectos bajo el régimen de propiedad en condominio, con un plazo no mayor a 15 días hábiles.
El artículo 5 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Decreto N.° 45214) establece que los condominios pueden ser de tipo horizontal, vertical y mixto. El artículo 6 permite además desarrollarlos por etapas.
El Transitorio I del Decreto N.° 45214 dispone que los proyectos de condominio que hubieran ingresado al APC antes de la entrada en vigor del reglamento nuevo (19 de enero de 2026) se rigen por el Decreto N.° 32303-MIVAH-MEIC-TUR de 2005. El Transitorio II aplica la misma regla a las modificaciones de condominios existentes.
Según el artículo 29 del reglamento, en los condominios residenciales con más de treinta unidades habitacionales la capacidad de estacionamiento debe incrementarse en un 10% sobre el mínimo exigido por el plan regulador o, en su defecto, por el Reglamento de Construcciones del INVU. Ese excedente es de uso exclusivo de visitantes y se ubica en área común.
Sí. El artículo 19 del reglamento permite la transformación al régimen de condominio de inmuebles con construcciones existentes, siempre que cuenten con elementos comunes indivisibles y que la construcción permita la división material en áreas de explotación independientes para conformar fincas filiales.
El artículo 25 de la Ley N.° 7933 dice que la convoca el administrador, de forma presencial o virtual, y que también pueden convocarla los propietarios que representen por lo menos un tercio del valor del condominio.
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