# Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su Reglamento > Los condominios en Costa Rica se rigen por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (N.° 7933) y por un reglamento nuevo, el Decreto N.° 45214, vigente desde el 19 de enero de 2026, que derogó el de 2005. El reglamento define los tipos de condominio (horizontal, vertical y mixto), los planos que se tramitan por el APC, los retiros, los estacionamientos y las áreas comunes mínimas. Los proyectos que ya habían ingresado al APC antes de esa fecha siguen con el reglamento anterior. Fuente de esta ficha: https://www.cimenta.io/documentacion/ley-propiedad-en-condominio-7933 · Cotejada con el texto oficial el 12/10/2026. **Vigencia:** Reglamento nuevo: el Decreto N.° 45214 rige desde el 19/01/2026 y derogó el reglamento anterior (Decreto N.° 32303 de 2005). ## Ficha de la norma - Tipo: Ley y decreto ejecutivo - Número: Ley N.° 7933 · Decreto N.° 45214 - Emitida por: Asamblea Legislativa · Poder Ejecutivo - Publicación: Ley: La Gaceta N.° 229 del 25/11/1999 · Reglamento: Alcance N.° 136 a La Gaceta N.° 198 del 22/10/2025 - Vigente desde: Ley: 25/11/1999 · Reglamento: 19/01/2026 - Última versión consolidada: Ley: versión 8 de 8, del 16/03/2026 - Tema: Permisos y urbanismo ## Qué es La Ley N.° 7933 permite someter al régimen de condominio los pisos, locales, oficinas, estacionamientos o departamentos en que se dividan uno o varios edificios, construidos o por construirse. Para acogerse al régimen, el propietario declara su voluntad en escritura pública. En 2025 el Poder Ejecutivo emitió un reglamento nuevo, el Decreto N.° 45214, de 104 artículos. Si diseñas o tramitas condominios, este es el texto que debes tener a mano: sustituye por completo al reglamento de 2005. A quién le aplica: Desarrolladores, profesionales que diseñan y tramitan condominios, administradores y condóminos. ## Lo que establece - **A qué se puede aplicar el régimen.** A los pisos, locales, oficinas, estacionamientos o departamentos en que se dividan uno o varios edificios, por construirse o construidos, en una misma finca o en varias. (Ley, art. 1) - **Se constituye en escritura pública.** El propietario, los copropietarios o los concesionarios declaran su voluntad en escritura pública, donde consta la naturaleza, situación, medida y linderos de la finca matriz y una descripción general del desarrollo. (Ley, art. 2) - **Condominio en proyecto.** Quien se proponga construir o desarrollar un condominio puede lograr, mediante escritura pública, que el condominio proyectado se regule por la ley. La finca matriz y las filiales se describen con base en un anteproyecto. (Ley, art. 3) - **Reglamento nuevo desde 2026.** El Decreto N.° 45214 reglamenta la ley para garantizar que el régimen salvaguarde el interés de los condóminos, y se aplica a todo inmueble sometido al régimen de propiedad en condominio. (Reglamento, arts. 1 y 2) - **Qué derogó.** Derogó el Decreto N.° 32303-MIVAH-MEIC-TUR del 2 de marzo de 2005, que era el reglamento anterior de la ley. Sus disposiciones transitorias regulan los proyectos que ya estaban en trámite. (Reglamento, art. 103) - **Revisión institucional de planos.** Los planos de proyectos en condominio se revisan por Salud, Bomberos, AyA e INVU en la plataforma del CFIA, con un plazo no mayor a 15 días hábiles. (Decreto N.° 36550, art. 10) ## Finca filial y cosas comunes, según la ley - **Cómo nace una finca filial.** Las fincas filiales se originan con la inscripción de la escritura constitutiva, con la descripción de la finca matriz y de las filiales, el reglamento respectivo y los planos aprobados. (Ley, art. 6) - **Qué es una finca filial.** Una porción autónoma, acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con un espacio común que conduzca a ella. (Ley, art. 7) - **Qué debe ser común.** Entre otros, el terreno donde se asienta el edificio en construcciones verticales, los cimientos y las paredes maestras y medianeras. (Ley, art. 10) - **Los derechos sobre lo común no se separan.** Los derechos de cada condómino en las cosas comunes no pueden enajenarse, gravarse ni transmitirse independientemente de la finca filial. (Ley, art. 12) - **Gastos comunes.** Los propietarios deben sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes. Renunciar al uso de las cosas comunes no releva de esa obligación. (Ley, art. 13) - **La filial responde por las cuotas.** La finca filial queda afecta como garantía, en forma preferente y desde su origen, por las obligaciones pecuniarias del propietario con el condominio. (Ley, art. 20) ## Asamblea y administración - **Convocatoria.** Convoca el administrador, de forma presencial o virtual. También pueden convocar los propietarios que representen por lo menos un tercio del valor del condominio. (Ley, art. 25) - **Decisiones por unanimidad.** Solo por acuerdo unánime de todos los propietarios se puede modificar el destino general del condominio o renunciar al régimen de propiedad en condominio. (Ley, art. 27) - **Administrador.** La administración está a cargo de un administrador, persona física o jurídica, designado por la Asamblea de Condóminos, que aprueba su remuneración. (Ley, art. 29) - **Reglamento de condominio y administración.** Debe contener como mínimo, entre otros puntos, la forma de designar, contratar o sustituir al administrador, sus atribuciones y las aportaciones de los condóminos. (Ley, art. 33) ## Diseño y trámite con el reglamento de 2026 Lo que cambia el día a día de quien diseña y tramita condominios. - **Tipos de condominio.** Los condominios pueden ser de tipo horizontal, vertical y mixto. (Reglamento, art. 5) - **Condominio por etapas.** Se permite desarrollar el condominio por etapas, y los planos constructivos de cada etapa pueden tramitarse por separado. Se requiere el trámite de anteproyecto ante la municipalidad. (Reglamento, art. 6) - **Los planos se tramitan por el APC.** Las gestiones de planos de construcción de condominios ante las instituciones competentes se hacen mediante la plataforma APC. (Reglamento, art. 15) - **Acceso a vía pública.** Toda propiedad que se someta al régimen debe tener acceso directo a calle pública, y toda finca filial debe tener salida a la vía pública, a un acceso común o a una servidumbre que la comunique con ella. (Reglamento, art. 21) - **Retiros.** La finca matriz respeta los retiros de la Ley de Construcciones, el plan regulador o, en su defecto, el Reglamento de Construcciones del INVU. Si el reglamento del condominio fija retiros mayores, aplican esos. (Reglamento, art. 25) - **Estacionamientos.** Se calculan según el plan regulador o, en su defecto, el Reglamento de Construcciones del INVU. En condominios residenciales de más de treinta unidades se agrega un 10% para visitantes, en área común. (Reglamento, arts. 28 y 29) - **Vías internas.** El ancho mínimo del derecho de vía depende de las unidades habitacionales que habilite cada vía. Para dos y hasta cuatro unidades es de cinco metros como mínimo. (Reglamento, art. 68) - **Áreas comunes mínimas.** Un condominio residencial de seis unidades habitacionales o menos, dentro de un área previamente urbanizada o cuadrante urbano, no requiere destinar un área mínima a juegos infantiles, áreas recreativas o parques. (Reglamento, art. 75) - **Recarga de vehículos eléctricos.** Los condominios pueden contemplar centros de recarga para vehículos eléctricos, cumpliendo la Ley N.° 9518 y su reglamentación. (Reglamento, art. 31) ## Publicación y reformas - 28/10/1999: Se emite la Ley N.° 7933. - 25/11/1999: Se publica en La Gaceta N.° 229 y entra en vigencia. - 02/05/2002: Reforma de los artículos 20 y 28 por la Ley N.° 8278. - 14/09/2011: Reforma por la Ley N.° 8984. - 05/05/2022: Reforma por la Ley N.° 10229. - 07/08/2025: Se emite el Decreto N.° 45214, nuevo reglamento a la ley. - 26/08/2025: Reforma por la Ley N.° 10746, que entre otros cambios permite la asamblea virtual. - 22/10/2025: El reglamento nuevo se publica en el Alcance N.° 136 a La Gaceta N.° 198. - 19/01/2026: Entra en vigencia el reglamento nuevo y queda derogado el Decreto N.° 32303 de 2005. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuál es el reglamento de condominios vigente en Costa Rica? El Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo N.° 45214 del 7 de agosto de 2025, publicado en el Alcance N.° 136 a La Gaceta N.° 198 del 22 de octubre de 2025 y vigente desde el 19 de enero de 2026. Derogó el Decreto N.° 32303 de 2005. ### ¿Qué ley regula los condominios en Costa Rica? La Ley N.° 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, del 28 de octubre de 1999. Su última versión consolidada en SINALEVI es del 16 de marzo de 2026. ### ¿Qué instituciones revisan los planos de un condominio? Según el artículo 10 del Decreto N.° 36550, el Ministerio de Salud, el Cuerpo de Bomberos, el AyA y el INVU revisan los planos de proyectos bajo el régimen de propiedad en condominio, con un plazo no mayor a 15 días hábiles. ### ¿Qué tipos de condominio existen en Costa Rica? El artículo 5 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Decreto N.° 45214) establece que los condominios pueden ser de tipo horizontal, vertical y mixto. El artículo 6 permite además desarrollarlos por etapas. ### Mi proyecto de condominio ya estaba en el APC, ¿qué reglamento le aplica? El Transitorio I del Decreto N.° 45214 dispone que los proyectos de condominio que hubieran ingresado al APC antes de la entrada en vigor del reglamento nuevo (19 de enero de 2026) se rigen por el Decreto N.° 32303-MIVAH-MEIC-TUR de 2005. El Transitorio II aplica la misma regla a las modificaciones de condominios existentes. ### ¿Cuántos estacionamientos de visitas necesita un condominio? Según el artículo 29 del reglamento, en los condominios residenciales con más de treinta unidades habitacionales la capacidad de estacionamiento debe incrementarse en un 10% sobre el mínimo exigido por el plan regulador o, en su defecto, por el Reglamento de Construcciones del INVU. Ese excedente es de uso exclusivo de visitantes y se ubica en área común. ### ¿Se puede convertir un edificio existente en condominio? Sí. El artículo 19 del reglamento permite la transformación al régimen de condominio de inmuebles con construcciones existentes, siempre que cuenten con elementos comunes indivisibles y que la construcción permita la división material en áreas de explotación independientes para conformar fincas filiales. ### ¿Quién puede convocar la asamblea de condóminos? El artículo 25 de la Ley N.° 7933 dice que la convoca el administrador, de forma presencial o virtual, y que también pueden convocarla los propietarios que representen por lo menos un tercio del valor del condominio. ## Fuentes oficiales - [Ley N.° 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, texto vigente](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=31131) — SINALEVI · Procuraduría General de la República - [Decreto N.° 45214, Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105605) — SINALEVI · Procuraduría General de la República ## Normas relacionadas - [Trámite de revisión de planos](https://www.cimenta.io/documentacion/tramite-revision-planos-decreto-36550) - [Fraccionamiento y Urbanizaciones (INVU)](https://www.cimenta.io/documentacion/reglamento-fraccionamiento-urbanizaciones-invu) - [Ley de Planificación Urbana](https://www.cimenta.io/documentacion/ley-de-planificacion-urbana-4240) --- Material de referencia de Cimenta (cimenta.io). 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