Cada año, cuando llega la notificación de bienes inmuebles o cuando toca declarar el valor de una propiedad, mucha gente busca el "manual de tipología constructiva 2026". Lo buscan peritos municipales, valuadores, arquitectos e ingenieros que tienen que sustentar el valor de una obra, y propietarios que quieren entender de dónde salió el número que les cobran.
La respuesta corta es que no existe un manual 2026. La edición vigente sigue siendo la de 2023, y es la que se aplica este año. En esta guía te explicamos cómo verificarlo, te dejamos las tablas por código (viviendas, apartamentos, comercio, oficinas, bodegas y naves), cómo se tipifica una construcción, cómo se deprecia con el método Ross-Heidecke y qué significa todo eso para el impuesto sobre bienes inmuebles. Al final hay una calculadora para que pruebes con tu propia construcción.
¿Existe el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva 2026?
No. A octubre de 2026, la última edición publicada es la edición 2023, que salió en el Alcance N.° 187 a La Gaceta N.° 178 del 28 de setiembre de 2023. Sus valores son costos de reposición a marzo de 2023.
El Órgano de Normalización Técnica (ONT) del Ministerio de Hacienda no actualiza el Manual todos los años. Las últimas ediciones son las de 2019, 2021 y 2023. Siguiendo ese ritmo se esperaba una edición en 2025, pero no se publicó. Mientras no salga una nueva, las municipalidades siguen valorando con la de 2023.
Tres formas de confirmar si ya hay una edición nueva:
- La Gaceta. Cada edición se publica en un alcance del diario oficial. Busca "Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva" en el sitio de la Imprenta Nacional.
- El sitio del Ministerio de Hacienda. El ONT publica ahí las ediciones del Manual en PDF.
- Tu municipalidad. El departamento de bienes inmuebles o de valoración sabe con qué edición está trabajando.
Ojo con los PDF que circulan con el nombre "tipología constructiva 2025" o "2026". Revisa la portada: si dice Alcance N.° 187 a La Gaceta N.° 178, es la edición 2023 con otro nombre de archivo.
Qué es el Manual y quién lo usa
El Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva es la herramienta del ONT para calcular el costo de reposición de construcciones, instalaciones y obras complementarias. Describe cada tipo de obra por sus componentes (estructura, paredes, cubierta, cielos, entrepisos, pisos, baños y otros detalles) y le asigna un código, un valor por metro cuadrado y una vida útil.
Es la mitad del modelo de valoración de Hacienda. La otra mitad es la Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, que fija el valor del suelo. El valor de una propiedad para efectos fiscales es la suma de las dos: terreno más construcciones.
Lo usan sobre todo cuatro grupos:
| Quién | Para qué |
|---|---|
| Municipalidades | Es de aplicación obligatoria para valorar construcciones afectas al impuesto sobre bienes inmuebles (Ley 7509). |
| Arquitectos e ingenieros | Como referencia para sustentar el valor de la obra en el APC del CFIA, que no publica una tabla propia. |
| Peritos y valuadores | Para avalúos fiscales y como contraste en avalúos de otro tipo. |
| Propietarios | Para revisar el avalúo municipal o preparar la declaración de bienes inmuebles. |
Lo que el Manual no es: una lista de precios de mercado. Es un valor fiscal estandarizado y casi siempre queda por debajo de lo que cuesta construir hoy. Si lo que necesitas es el costo real de una obra, revisa la guía de cuánto cuesta construir una casa en Costa Rica.
Cómo se calcularon los valores vigentes
La edición 2023 no salió de cotizar obra por obra. El ONT tomó los valores de la edición 2021 y los actualizó con índices oficiales del periodo de febrero de 2021 a marzo de 2023: el índice de precios de insumos de la construcción (BCCR y MTSS), el índice de salarios mínimos nominales del sector construcción y el IPC. Luego revisó el resultado contra ofertas de constructoras, consultoras y profesionales.
| Tipo de obra | Incremento aplicado sobre la edición 2021 |
|---|---|
| Viviendas | 9.94% |
| Edificios | 8.49% |
| Instalaciones y obras complementarias | 10.46% |
Este detalle sirve para entender una cosa: los valores del Manual se mueven con los índices, no con el mercado. Por eso, en una época de materiales caros, la distancia entre el valor del Manual y el costo real de obra puede crecer de una edición a otra.
Tabla de viviendas de concreto (VC01 a VC10)
Es la familia que más se usa. Valores por metro cuadrado de construcción nueva, edición 2023, vigente en 2026:
| Código | Valor por m² | Vida útil | Área usual | Baños |
|---|---|---|---|---|
| VC01 | ₡260,000.00 | 50 años | 42 a 90 m² | Uno, tipo económico |
| VC02 | ₡320,000.00 | 55 años | 80 a 110 m² | Uno, tipo normal |
| VC03 | ₡365,000.00 | 65 años | 100 a 150 m² | Dos, tipo normal |
| VC04 | ₡425,000.00 | 70 años | 140 a 220 m² | Dos buenos y medio baño |
| VC05 | ₡485,000.00 | 90 años | 210 a 250 m² | Tres buenos y uno de servicio |
| VC06 | ₡545,000.00 | 105 años | 240 a 300 m² | Dos muy buenos, uno bueno y uno de servicio |
| VC07 | ₡700,000.00 | 120 años | 290 a 350 m² | Tres y medio muy buenos y uno de servicio |
| VC08 | ₡920,000.00 | 120 años | 340 a 400 m² | Tres y medio de lujo y uno de servicio |
| VC09 | ₡1,495,000.00 | 120 años | 390 m² o más | Más de tres y medio de lujo y dos de servicio |
| VC10 | ₡1,835,000.00 | 120 años | 390 m² o más | Uno de lujo por habitación |
Para elegir entre dos tipologías cercanas, el Manual se fija en los acabados: tipo de paredes y repellos, cubierta, cielos, pisos, ventanería, cocina, closets y, sobre todo, la cantidad y calidad de los baños. El área solo orienta. Una casa de 160 m² con acabados de VC03 sigue siendo VC03.
Otros tipos de vivienda
El Manual trae familias para casi cualquier sistema constructivo. Estas son las que más se ven:
| Familia | Códigos | Valor por m² | Vida útil |
|---|---|---|---|
| Muro seco (perfiles de acero galvanizado) | VS01 – VS02 | ₡310,000.00 a ₡500,000.00 | 40 a 60 años |
| Madera | VM01 – VM04 | ₡290,000.00 a ₡985,000.00 | 80 a 120 años |
| Contenedores | VR01 – VR02 | ₡285,000.00 a ₡355,000.00 | 45 a 50 años |
| Ensamblada | VE01 | ₡550,000.00 | 60 años |
| Loft | VL01 | ₡515,000.00 | 115 años |
| Pirámide | VI01 | ₡570,000.00 | 70 años |
| Plástico | VP01 – VP02 | ₡370,000.00 a ₡475,000.00 | 90 a 110 años |
| Vidrio | VV01 | ₡1,550,000.00 | 120 años |
| Bambú | VB01 | ₡140,000.00 | 40 años |
| Adobe | VA01 | ₡155,000.00 | 115 años |
| Bahareque | VH01 | ₡160,000.00 | 115 años |
| Cabañas | CÑ01 – CÑ03 | ₡365,000.00 a ₡545,000.00 | desde 80 años |
| Chalets | CH01 – CH02 | ₡365,000.00 a ₡435,000.00 | 80 a 100 años |
Un caso frecuente: la segunda planta de muro seco sobre una primera de concreto. El Manual pide tipificar cada planta por separado y ponderar los componentes, para no contar dos veces el techo de la primera planta ni los cimientos de la segunda.
Edificios, comercio e industria
| Familia | Códigos | Valor por m² | Vida útil |
|---|---|---|---|
| Edificios de apartamentos | AP01 – AP06 | ₡395,000.00 a ₡1,080,000.00 | 65 a 120 años |
| Hogares de retiro | HR01 – HR03 | ₡430,000.00 a ₡810,000.00 | 70 a 120 años |
| Locales comerciales | LC01 – LC06 | ₡235,000.00 a ₡470,000.00 | 45 a 120 años |
| Edificios comerciales | EC01 – EC03 | ₡295,000.00 a ₡570,000.00 | 80 a 120 años |
| Centros comerciales | CC01 – CC06 | ₡325,000.00 a ₡495,000.00 | 80 a 120 años |
| Edificios de oficinas | EO01 – EO07 | ₡400,000.00 a ₡985,000.00 | 80 a 120 años |
| Restaurantes | RE01 – RE04 | ₡495,000.00 a ₡1,050,000.00 | 90 a 120 años |
| Hoteles | HT01 – HT05 | ₡690,000.00 a ₡1,080,000.00 | 90 a 120 años |
| Gimnasios | GM01 – GM03 | ₡340,000.00 a ₡440,000.00 | 80 a 95 años |
| Galerones | GA01 – GA03 | ₡105,000.00 a ₡225,000.00 | 40 a 80 años |
| Bodegas | BO01 – BO03 | ₡205,000.00 a ₡340,000.00 | 40 a 80 años |
| Naves industriales | NA01 – NA05 | ₡225,000.00 a ₡515,000.00 | 80 a 120 años |
| Casas club | CL01 – CL03 | ₡340,000.00 a ₡965,000.00 | 70 a 120 años |
El Manual también cubre edificios educativos, hospitales, cines, teatros, cabinas, moteles y edificios de parqueo, además de un capítulo entero de instalaciones y obras complementarias que se valoran por aparte y se suman: piscinas, tapias, ranchos BBQ (IQ01 a IQ03, de ₡230,000.00 a ₡460,000.00 por m²), palenques, pórticos, ascensores y estacionamientos, entre otras. Algunas se valoran por m² y otras por unidad o por metro lineal.
Cómo se tipifica una construcción, paso a paso
Tipificar es comparar la obra con las descripciones del Manual y quedarse con la que más se le parece. El Manual lo ordena así:
- Clasifica la obra por uso y materiales. Vivienda de concreto, de madera, local comercial, bodega.
- Revisa los componentes principales: estructura, paredes, cubierta, cielos, entrepisos, pisos y baños.
- Revisa el componente "Otros": puertas, ventanas, cocina, closets, diseño de fachada, cochera. Es lo que distingue una tipología de la siguiente.
- Determina el estado de conservación con la tabla de nueve niveles que verás más abajo.
- Determina la edad de la construcción.
- Mide el área en metros cuadrados, o la unidad que pida el Manual para instalaciones y obras complementarias.
- Escoge la tipología que más se asemeje y toma su valor por m².
Tres reglas del Manual que evitan los errores más comunes:
- El área, las plantas y las alturas no definen la tipología. Son una guía de lo usual, no un requisito.
- El uso manda solo si la obra se transformó. Una casa que funciona como oficina sin cambios importantes se sigue tipificando como vivienda. Si se modificó la estructura, se agregaron baños, sistema contra incendios y otros elementos para el nuevo uso, se valora con la tipología del nuevo uso.
- Las obras atípicas se homologan. Si una obra no calza en ninguna tipología, se compara con la más parecida por uso y materiales y se ajusta con la tabla de componentes, o se valora con un estudio de mercado.
Antes de tipificar, lee las notas al final de cada familia. Ahí el Manual aclara casos como las viviendas VC01 y VC02 de dos plantas o las que no tienen acabados en pisos o cielos.
Del valor nuevo al valor actual: el método Ross-Heidecke
El valor de la tabla es el de una construcción nueva. Para llegar al valor de una construcción existente, el Manual aplica la depreciación de Ross-Heidecke, que combina la edad con el estado de conservación:
Valor actual = Valor nuevo × [1 − ½ × (x/n + x²/n²)] × E
Donde x es la edad, n la vida útil de la tipología y E el factor de estado, que se calcula como (100 − coeficiente) ÷ 100 con esta tabla:
| Estado | Clasificación | Qué se observa | Coeficiente | Factor E |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Óptimo | Nueva o sin daños, no ha requerido reparaciones | 0.00 | 1.0000 |
| 2 | Muy bueno | Mantenimiento normal de acabados: repellos, pintura, ventanas | 0.32 | 0.9968 |
| 3 | Bueno | Algunos acabados sustituidos por completo: puertas, grifería, loza | 2.52 | 0.9748 |
| 4 | Intermedio | Sustituciones parciales de cielos, paredes, cubierta o instalaciones | 8.09 | 0.9191 |
| 5 | Regular | Requiere sustituir por completo cielos, pisos, cubierta o instalaciones | 18.10 | 0.8190 |
| 6 | Deficiente | Requiere sustituciones parciales en la estructura primaria | 32.20 | 0.6780 |
| 7 | Malo | Requiere sustituir gran parte de la estructura primaria | 52.60 | 0.4740 |
| 8 | Muy malo | Requiere sustituir casi toda la estructura primaria y secundaria | 75.32 | 0.2468 |
| 9 | Demolición | Sin valor: hay que demolerla | 100.00 | 0.0000 |
Un ejemplo con números
Una casa VC03 de 130 m², con 15 años y en estado bueno:
- Valor nuevo: ₡365,000.00 × 130 m² = ₡47,450,000.00
- Factor de edad: 1 − ½ × (15/65 + 15²/65²) = 0.857988
- Factor de estado bueno: (100 − 2.52) ÷ 100 = 0.9748
- Valor actual por m²: ₡365,000.00 × 0.857988 × 0.9748 = ₡305,273.91 (sin redondear los factores)
- Valor actual de la construcción: ₡39,685,607.69, un 16.36% menos que nueva.
Así cambia esa misma casa con los años:
| Edad y estado | Valor por m² | Valor de la construcción | Depreciación |
|---|---|---|---|
| 15 años, bueno | ₡305,273.91 | ₡39,685,607.69 | 16.36% |
| 30 años, bueno | ₡235,797.78 | ₡30,653,710.77 | 35.40% |
| 30 años, intermedio | ₡222,324.31 | ₡28,902,160.00 | 39.09% |
| 45 años, regular | ₡123,819.23 | ₡16,096,500.00 | 66.08% |
| 65 años, bueno | ₡0.00 | ₡0.00 | 100.00% |
La última fila tiene trampa. Al cumplir su vida útil, la fórmula deja la construcción en cero aunque siga en pie y bien cuidada. Para esos casos el Manual permite que el perito estime cuántos años más va a durar la obra y los sume a la vida útil, siempre que lo documente en el expediente del avalúo. En el ejemplo del propio Manual, una VC02 de 55 años en buen estado pasa a una vida útil de 70 años y queda en ₡92,956.92 por m².
Un detalle para peritos: en sus ejemplos, el Manual redondea el factor de edad a tres decimales. Por eso su ejemplo de una VC02 de 20 años en estado intermedio da ₡221,172.22 por m², y sin redondear da ₡221,191.67. La diferencia es mínima, pero conviene usar siempre el mismo criterio dentro de un expediente.
Remodelaciones y ampliaciones
No es lo mismo ampliar que remodelar:
- Ampliación. Lo nuevo se tipifica y se valora por aparte, con su propia edad y estado, y se suma a lo existente.
- Remodelación. Cambia el valor de la construcción original porque le alarga la vida útil. Para medirla, el Manual pondera cuánto pesa cada componente en el costo total.
Esta es la tabla de componentes para edificaciones de una planta (Tabla 4a del Manual):
| Componente | % del costo |
|---|---|
| Paredes | 15.0% |
| Sistema mecánico y loza | 12.0% |
| Sistema eléctrico | 10.0% |
| Divisiones livianas | 9.0% |
| Enchapes, repellos y pintura | 9.0% |
| Cimientos | 7.0% |
| Contrapiso | 6.0% |
| Estructura de techo | 6.0% |
| Cubierta de techo | 6.0% |
| Cielos y molduras | 6.0% |
| Piso | 3.5% |
| Vigas | 3.0% |
| Ventanas | 3.0% |
| Columnas | 2.5% |
| Puertas y cerrajería | 2.0% |
Si a una casa de una planta se le cambia el techo completo (estructura, cubierta y cielos), la remodelación es del 18%. Si solo se cambia la mitad, es del 9%. Con ese porcentaje se calcula una vida útil remanente y un factor de estado ponderados entre la parte original y la remodelada.
En el ejemplo del Manual, una VC03 de 35 años en estado regular vale ₡175,200.00 por m². Con esa remodelación del techo hecha hace cinco años, sube a ₡193,450.00 por m², un 10.41% más.
Calculadora: el valor de tu construcción según el Manual
Escoge la tipología, el área, la edad y el estado de conservación. Si quieres, agrega el valor del terreno para estimar el impuesto sobre bienes inmuebles.
Calculadora
¿Cuánto vale tu construcción según el Manual?
Escoge la tipología, el área, la edad y el estado. Se aplica el método Ross-Heidecke del Manual 2023.
Valor actual de la construcción
₡39,685,607.69
₡305,273.91 por m²
Valor como nueva
₡47,450,000.00
₡365,000.00 × 130 m²
Depreciación acumulada
16.36%
Edad 0.8580 × estado 0.9748
Impuesto sobre bienes inmuebles (estimado)
Valores de reposición del Manual 2023 (Alcance N.° 187 a La Gaceta N.° 178 del 28 de setiembre de 2023), con costos a marzo de 2023. Es una estimación para orientarte: la tipología y el estado los define el perito en la inspección, y el impuesto real depende del valor registrado en tu municipalidad. Si llevas obras, en Cimenta el presupuesto de cada proyecto se compara solo contra lo que se gasta de verdad.
Qué significa todo esto para el impuesto sobre bienes inmuebles
El Manual existe, ante todo, para este impuesto. Las reglas básicas de la Ley 7509:
- Tarifa: 0.25% al año sobre el valor registrado del inmueble, terreno más construcciones (artículo 23).
- Declaración: cada propietario debe declarar el valor de sus inmuebles al menos cada cinco años (artículo 16).
- Si no declaras: la municipalidad puede valorar de oficio, y para la construcción usa este Manual (artículo 17).
- No afectación: si eres persona física y el inmueble es el único a tu nombre, no pagas sobre los primeros 45 salarios base. Con el salario base de 2026, que se mantuvo en ₡462,200.00, eso son ₡20,799,000.00. Sobre lo que exceda, sí se paga (artículo 4, inciso e). Si no ves la rebaja en tu recibo, pregunta en tu municipalidad cómo se tramita.
Con la casa del ejemplo y un terreno de 200 m² a un valor hipotético de ₡60,000.00 por m²:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Construcción (VC03, 130 m², 15 años, estado bueno) | ₡39,685,607.69 |
| Terreno (hipotético) | ₡12,000,000.00 |
| Valor del inmueble | ₡51,685,607.69 |
| Menos no afectación (bien único) | −₡20,799,000.00 |
| Base del impuesto | ₡30,886,607.69 |
| Impuesto anual (0.25%) | ₡77,216.52 |
Si esa misma casa no fuera el único inmueble del propietario, el impuesto sería de ₡129,214.02 al año.
Cuando recibas un avalúo municipal, revisa cuatro cosas: la tipología asignada, el área, la edad y el estado de conservación. Son los datos que más mueven el resultado y los más fáciles de comprobar. Si alguno está mal, la notificación del avalúo indica el plazo y la forma para impugnarlo.
Para arquitectos e ingenieros: el Manual en el APC y en tus presupuestos
El CFIA no tiene una tabla de costo por metro cuadrado y remite a este Manual como referencia para el valor de la obra. Ese valor declarado arrastra el 0.265% que cobra el CFIA, el cobro del APC, el permiso municipal y tus honorarios. Lo explicamos completo en la guía de costo por metro cuadrado del CFIA y tasación en el APC.
Dos recomendaciones prácticas:
- Úsalo como piso, no como presupuesto. Si tu estimado queda por debajo del valor base de su tipología, algo quedó por fuera.
- No inventes una tabla 2026. Indexar por tu cuenta los valores de 2023 puede servir para un análisis interno, pero para efectos fiscales y de trámite la referencia válida es la edición vigente, citada con su número de La Gaceta.
Cómo lo resolvemos en Cimenta
El Manual te da el valor fiscal de una obra. Lo que no te da es cuánto está costando de verdad la que tienes en curso. En Cimenta, cada proyecto guarda su presupuesto por categoría y el gasto real se calcula solo con las facturas y pagos que se registran, así que ves la desviación por rubro sin armar un Excel aparte. Si quieres ver cómo funciona, revisa la página de presupuestos de construcción o pruébalo gratis con la obra que tienes entre manos.
Preguntas frecuentes
¿Existe el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva 2026?
No. A octubre de 2026, la edición vigente es la de 2023, publicada en el Alcance N.° 187 a La Gaceta N.° 178 del 28 de setiembre de 2023, con costos a marzo de 2023. Es la que aplican las municipalidades este año.
¿Dónde descargo el manual de tipología constructiva vigente?
En el sitio del Ministerio de Hacienda, en la sección del Órgano de Normalización Técnica, o en el alcance de La Gaceta donde se publicó. Para confirmar que tienes la edición correcta, revisa que la portada diga Alcance N.° 187 a La Gaceta N.° 178.
¿Qué significa VC en tipología constructiva?
Es el código de las viviendas de concreto, de VC01 (la más sencilla) a VC10 (la de mayor nivel de acabados). Otras familias usan sus propias letras: VS para muro seco, VM para madera, AP para edificios de apartamentos, LC para locales comerciales, EO para oficinas, BO para bodegas y NA para naves industriales.
¿Cuánto vale el metro cuadrado de una casa VC03 según el Manual?
₡365,000.00 por m² de construcción nueva, con una vida útil de 65 años. A ese valor se le aplica la depreciación por edad y estado de conservación para llegar al valor actual de una casa existente.
¿Cómo se calcula la depreciación de una construcción en Costa Rica?
Con el método Ross-Heidecke: el valor nuevo se multiplica por 1 − ½ × (edad/vida útil + edad²/vida útil²) y por el factor de estado de conservación, que va de 1.0000 en estado óptimo a 0.0000 en estado de demolición.
¿Cada cuánto se declara el valor de una propiedad?
La Ley 7509 pide declarar el valor de los inmuebles al menos cada cinco años ante la municipalidad donde están. Si no se declara, la municipalidad puede hacer la valoración de oficio.
¿El valor del Manual es el valor de mercado de mi casa?
No. Es un valor fiscal de reposición, estandarizado por tipología, y no incluye el terreno. El valor de mercado depende de la ubicación, la demanda y el estado real del inmueble, y casi siempre es mayor.
Datos tomados del Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva 2023 del Órgano de Normalización Técnica (Alcance N.° 187 a La Gaceta N.° 178 del 28 de setiembre de 2023), de la Ley 7509 de Impuesto sobre Bienes Inmuebles y del salario base de 2026 que fijó el Poder Judicial (₡462,200.00, el mismo de 2025), según el artículo 2 de la Ley N.° 7337. La calculadora es una estimación: la tipología y el estado los define el perito en la inspección, y el impuesto depende del valor registrado en cada municipalidad. Para un caso particular, consulta con tu municipalidad o con un perito valuador.