Hay una conversación que casi todos los arquitectos tienen en algún punto de su carrera —especialmente al inicio— y que suele ir así: el cliente pregunta cuánto cobran, uno da un número "razonable" y el proyecto termina siendo rentable sobre el papel pero agotador en la práctica.
Muchas veces el problema no es la obra en sí. El problema es que los honorarios se calcularon mal desde el inicio: se omitieron etapas, no se incluyó el IVA, o simplemente se aceptó un monto menor para no perder el trabajo. Con el tiempo, eso se convierte en un patrón costoso que es difícil de romper.
El arancel del CFIA existe precisamente para evitar eso. No porque sea un trámite burocrático más, sino porque define una base mínima —servicio por servicio— que protege tanto al profesional como al cliente. El problema es que muchos no lo conocen bien, o no saben cómo aplicarlo con precisión cuando llega el momento de presentar una propuesta.
Aquí te explicamos cómo funciona, paso a paso.
El punto de partida: el costo de la obra
Todo el sistema de honorarios parte de un solo número: el costo de la obra. No incluye el terreno, ni los honorarios profesionales, ni los permisos. Solo la obra.
El arancel distingue dos momentos. Los servicios de diseño (anteproyecto, planos, presupuesto) se calculan sobre una estimación del costo, que no puede ser menor que el valor de tasación que usa el CFIA. Los servicios de la etapa de construcción (inspección, dirección técnica, administración) se calculan sobre el costo final: el proyecto original más las obras extra, los reajustes de precios y cualquier otro costo propio de la construcción (artículo 3 del arancel).
Ese monto estimado debe ser razonablemente ajustado a la realidad del proyecto. No a lo que el cliente quiere gastar ni a un estimado optimista hecho en servilleta. Cuando el cliente dice que tiene ₡40 millones de presupuesto para algo que claramente cuesta ₡65 millones, esa conversación hay que darla antes de firmar —porque si los honorarios se calculan sobre el número equivocado, el ajuste va a salir caro más adelante.
Una forma práctica de estimar el costo para una residencia es multiplicar el área construida por un costo por metro cuadrado según el nivel de acabados. Si necesitas una referencia oficial para la tasación, la explicamos en la guía de costo por metro cuadrado del CFIA.
Los servicios y sus porcentajes mínimos
El Arancel de Servicios Profesionales de Consultoría para Edificaciones (Decreto Ejecutivo N.° 18636-MOPT) fija un porcentaje mínimo por servicio, calculado sobre el costo de la obra. Estos son los que más se contratan en una edificación:
| Fase | Servicio | Alcance | % mínimo |
|---|---|---|---|
| Diseño | Estudios preliminares | Análisis del sitio, programa de necesidades, normativa y consultas institucionales | No menos de 0.5% |
| Diseño | Anteproyecto | Propuesta de diseño con plantas, cortes, elevaciones y estimación preliminar de costos | 1% |
| Diseño | Planos de construcción y especificaciones técnicas | Juego completo de planos para el trámite y la construcción | 4% |
| Construcción | Inspección | Control periódico de la obra, calidad de materiales, informes, desembolsos y recepción | 3% del costo final |
| Construcción | Dirección técnica | Todo lo de la inspección, más el control de la programación y los desembolsos, y la responsabilidad técnica de la construcción | 5% del costo final |
Un punto que se confunde mucho: la inspección y la dirección técnica no se suman. El arancel define la dirección técnica como el servicio que "involucra, además de lo indicado en el apartado anterior" (la inspección), el control de la programación y de los desembolsos, y quien la realiza asume la responsabilidad técnica de la construcción. Se contrata una o la otra para la misma obra, según el modelo de ejecución que elija el propietario.
El arancel tiene otros servicios con tarifa propia —presupuesto por unidades de obra (0.5%), presupuesto detallado (1%), programación de obras (1%), asesoría para licitación (0.5%), administración (mínimo 12%)— y algunas reglas que cambian el porcentaje:
- Si se contrata solo el anteproyecto, o el cliente suspende el proyecto en esa etapa, el honorario pasa de 1% a 1.5%.
- En vivienda de interés social, los planos de construcción tienen una tarifa de 3%.
- En remodelaciones, la tarifa mínima es el 150% de la de cada etapa, porque incluye levantamientos e interpretación de planos existentes.
Puedes ver el detalle completo, artículo por artículo, en la ficha del arancel de honorarios del CFIA.
Estos son mínimos, no tarifas fijas. Puedes cobrar más si el proyecto tiene complejidad arquitectónica alta, sistemas especiales o si tu estudio tiene un posicionamiento diferenciado en el mercado. El arancel es el piso, no el techo.
Cómo se calcula en la práctica: un ejemplo con números
Para que quede claro, tomemos un proyecto concreto.
Proyecto: Casa de habitación, San José.
Área construida: 250 m².
Costo estimado de construcción: ₡85,000,000.
El cliente contrata el diseño completo y la dirección técnica de la obra:
| Servicio | % aplicado | Honorarios |
|---|---|---|
| Estudios preliminares | 0.5% | ₡425,000.00 |
| Anteproyecto | 1% | ₡850,000.00 |
| Planos de construcción y especificaciones | 4% | ₡3,400,000.00 |
| Dirección técnica | 5% | ₡4,250,000.00 |
| Subtotal (10.5%) | ₡8,925,000.00 | |
| IVA 13% | ₡1,160,250.00 | |
| Total a facturar | ₡10,085,250.00 |
Ese número es lo mínimo que puedes cobrar por esos servicios según el arancel. Si en lugar de dirección técnica el cliente contrata la inspección (3%) y deja la responsabilidad de la ejecución en otro profesional, el subtotal baja a 8.5%: ₡7,225,000.00 más IVA.
Ten presente que la dirección técnica se calcula sobre el costo final de la obra. Si la obra termina costando ₡92 millones por obras extra y reajustes, ese 5% se liquida sobre ₡92 millones, no sobre los ₡85 millones del estimado.
Si el cliente compara tu propuesta con alguien que cotizó "en redondo" sin desglose, es posible que el otro sea más barato. Pero también es probable que ese otro profesional no esté incluyendo una presencia real en obra, o simplemente no esté calculando lo que necesita para hacer el trabajo con calidad.
El desglose no solo te protege: también le transmite al cliente transparencia y seriedad.
Los errores que salen más caros
Presentar la propuesta sin IVA
Los servicios de ingeniería y arquitectura prestados a proyectos registrados en el CFIA pagan la tarifa general del 13% de IVA desde el 1 de setiembre de 2023, cuando terminó la tarifa escalonada del transitorio V bis de la Ley 9635. Si presentas el monto sin incluirlo y el cliente ya tiene ese número como referencia, vas a tener que absorberlo tú. Siempre presenta con desglose claro: honorarios + IVA = total a facturar.
Calcular sobre el presupuesto del cliente, no sobre el costo real
Si el costo real de la obra es ₡90 millones pero el cliente dice que quiere gastar ₡55 millones, los honorarios no se calculan sobre ₡55 millones. Además, el estimado sobre el que cobras no puede quedar por debajo del valor de tasación del CFIA. Ese desajuste es un problema que hay que resolver en la negociación, no en el arancel.
Cobrar inspección y dirección técnica a la vez
Ya lo vimos: la dirección técnica incluye la inspección. Sumar las dos en la misma propuesta infla el honorario y es fácil de cuestionar. Define con el cliente cuál de los dos servicios vas a prestar.
Juntar todo en un precio global
Cuando un proyecto se cancela a mitad del proceso, necesitas poder demostrar qué parte del honorario corresponde a cada servicio entregado. Sin ese desglose en el contrato, cobrar lo que ya entregaste se vuelve muy difícil. Cada servicio debe tener su monto propio.
No cobrar estudios preliminares
Esta es la etapa que más se regala. La primera reunión, el análisis del terreno, la revisión de normativa, las consultas a la municipalidad... todo eso tiene un costo profesional real, y el arancel le fija un mínimo de 0.5%. Si el proyecto no avanza, ya trabajaste. Cobrarlo no es extraño; es lo correcto.
No actualizar los honorarios si la obra crece
Si durante la construcción el alcance cambia —más área, más niveles, materiales distintos al presupuesto original— el costo de obra sube. Con él, suben los honorarios de inspección y dirección técnica, que el arancel calcula sobre el costo final. Esto tiene que estar previsto en el contrato desde el inicio, no improvisarse después.
La importancia de documentar desde el inicio
Una cosa es calcular bien los honorarios. Otra es respaldarlos con documentación: el contrato firmado con desglose por servicio, el cronograma de pagos acordado, los avances registrados en bitácora, los entregables firmados por el cliente.
Cuando hay algún desacuerdo sobre lo que se hizo o lo que se cobró, esa documentación es lo único que resuelve el problema. Los correos y los mensajes de WhatsApp no son suficientes.
¿Necesitas calcular esto rápido para una propuesta?
Si estás armando una propuesta y quieres tener el desglose correcto sin hacer la operación a mano, puedes usar la calculadora de honorarios CFIA que desarrollamos en Cimenta. Es gratuita, no requiere registro y te da el monto por servicio en segundos.
Usa la calculadora de honorarios →
Del cálculo al cobro: el seguimiento importa igual
Calcular bien es el primer paso. El segundo es administrar esos honorarios en el tiempo: cronograma de cobros por hito, facturas emitidas, montos pendientes, historial de pagos por proyecto. Cuando tienes cuatro o cinco proyectos activos al mismo tiempo, ese control se vuelve crítico —y la hoja de cálculo ya no alcanza.
En Cimenta puedes gestionar tus proyectos, clientes, presupuestos, avance de obra y honorarios desde un mismo lugar, sin información dispersa en correos y documentos. Si quieres conocer la plataforma, puedes probarla sin tarjeta de crédito.
Porcentajes tomados del Arancel de Servicios Profesionales de Consultoría para Edificaciones (Decreto Ejecutivo N.° 18636-MOPT) y tarifa del IVA según el transitorio V bis de la Ley 9635. ¿Tienes dudas sobre cómo aplicar el arancel en un tipo de proyecto específico? Escríbenos a hola@cimenta.io.